ในรายชื่อที่เรารวบรวมได้ เชียงใหม่มีผู้รับเหมาและช่างรีโนเวทประมาณ 244 ราย กระจุกอยู่ในตัวเมืองและอำเภอรอบเมือง คนที่อยู่รอบเมืองจึงเทียบราคาได้หลายเจ้าโดยไม่ต้องขับรถไกล
หน้านี้เน้นเรื่องเฉพาะของเชียงใหม่ คือ บ้านมือสอง บ้านไม้เก่า บ้านบนที่ลาด การขออนุญาต และฤดูฝุ่นกับหน้าฝน ส่วนราคา สัญญา และงวดจ่าย ดูคู่มือท้ายหน้า
ผู้รับเหมาในเชียงใหม่อยู่ตรงไหนบ้าง
ผู้รับเหมาหนาแน่นที่สุดในอำเภอเมืองเชียงใหม่ประมาณ 71 ราย หรือราว 29% ของทั้งจังหวัด รองลงมาคือสันทรายและหางดง ตอนนี้มี 11 จาก 25 อำเภอที่มีผู้รับเหมาในรายชื่อตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป
| กลุ่มพื้นที่ | อำเภอ (จำนวนโดยประมาณ) |
|---|---|
| ตัวเมือง | เมืองเชียงใหม่ 71 |
| รอบเมืองฝั่งเหนือและตะวันออก | สันทราย 43, สันกำแพง 26, ดอยสะเก็ด 12, แม่ริม 5 |
| รอบเมืองฝั่งใต้ | หางดง 28, สารภี 27, สันป่าตอง 6 |
| อำเภอทางเหนือ | เชียงดาว 4, ฝาง 4, พร้าว 3 |
ตัวเลขเป็นข้อมูลตั้งต้นที่รวบรวมได้ และจะเพิ่มเมื่อผู้รับเหมาเข้ามายืนยันข้อมูล ในตัวเมือง ย่านที่มีให้เทียบคือแม่เหียะ (ประมาณ 6 ราย) และฝั่งสันทรายคือแม่โจ้ (ประมาณ 3 ราย)
แม่ริมเป็นพื้นที่ที่มีคนย้ายมาซื้อบ้าน แต่มีผู้รับเหมาในรายชื่อประมาณ 5 ราย จึงควรเทียบกับผู้รับเหมาจากตัวเมืองหรือสันทรายด้วย อำเภอที่มีไม่ถึง 3 ราย ให้ดูอำเภอใหญ่ใกล้เคียงประกอบ
ซื้อบ้านมือสองหรือย้ายมาจากกรุงเทพฯ เริ่มรีโนเวทอย่างไร
ให้ตรวจสภาพบ้านก่อนโอนหรือก่อนตั้งงบ เพราะบ้านมือสองโดยเฉพาะบ้านที่ต่อเติมมาหลายรอบ มักมีปัญหาซ่อนอยู่ที่ทำให้งบจริงสูงกว่าที่ประเมินจากภาพถ่าย
ลูกค้ากลุ่มสำคัญของงานรีโนเวทในเชียงใหม่คือคนกรุงเทพฯ และชาวต่างชาติที่ย้ายมาซื้อบ้านในหางดง สันทราย แม่ริม สารภี และสันกำแพง ลำดับที่มักได้ผลคือ
- ให้วิศวกรหรือผู้ตรวจบ้านดูโครงสร้าง หลังคา ไฟฟ้า ท่อ และร่องรอยปลวกก่อนโอน
- ทำงานจำเป็นก่อน เช่น หลังคารั่ว ปลวก ไฟฟ้าเก่า แล้วค่อยทำงานตกแต่ง
- ส่งรายการงานชุดเดียวกันให้ผู้รับเหมาในพื้นที่อย่างน้อย 3 ราย
ถ้ายังอยู่กรุงเทพฯ หรือต่างประเทศระหว่างก่อสร้าง ให้กำหนดการส่งภาพความคืบหน้าไว้ในสัญญา จ่ายเฉพาะงวดที่ตรวจแล้ว หรือจ้างวิศวกรอิสระช่วยตรวจรับ ชาวต่างชาติควรถามก่อนว่าผู้รับเหมาสื่อสารภาษาอังกฤษได้หรือไม่
บ้านไม้และบ้านล้านนาเก่า ต้องตรวจอะไรก่อนรีโนเวท
บ้านไม้เก่าต้องตรวจ 3 เรื่องก่อนขอราคา คือ ปลวก ความชื้น และโครงสร้างไม้ เพราะเป็นตัวกำหนดว่าซ่อมแค่ผิวได้ หรือต้องเปลี่ยนโครงบางส่วน ซึ่งงบต่างกันมาก
- ปลวก: ดูเสา ตง คาน และไม้ที่ติดดิน ถ้าเคาะแล้วเสียงกลวงหรือเห็นทางเดินดิน ให้ผู้เชี่ยวชาญกำจัดปลวกประเมินก่อนวางแผนงาน
- ความชื้น: บ้านใต้ถุนสูงที่ถูกปิดทำห้อง มักมีความชื้นขึ้นจากดิน ทำให้ไม้ผุและเชื้อราขึ้น ถามว่าผู้รับเหมาจะแก้เรื่องระบายอากาศอย่างไร
- โครงสร้างไม้: เสาผุตรงโคนหรือพื้นแอ่นเป็นงานโครงสร้าง ต้องให้วิศวกรตรวจก่อนเปลี่ยนหรือเสริม
ถ้าอยากคงบ้านไม้แบบล้านนาไว้ ให้หาผู้รับเหมาหรือสล่าที่มีผลงานบ้านไม้จริงให้ดู และถามว่าไม้ที่ใช้ซ่อมผ่านการกันปลวกมาหรือไม่
บ้านบนที่ลาดเชิงดอยและหน้าฝน ต้องระวังอะไร
บ้านบนที่ลาดต้องให้วิศวกรโยธาตรวจฐานราก กำแพงกันดิน และทางระบายน้ำก่อนต่อเติม เพราะฝนหนักต่อเนื่องอาจทำให้ดินไหลหรือส่วนต่อเติมทรุด
- ทางน้ำและกำแพงกันดิน: ถามว่าน้ำจากเนินด้านบนจะระบายออกทางไหน กำแพงกันดินต้องออกแบบโดยวิศวกร และมีทางให้น้ำด้านหลังระบายออก
- การขุดหรือถมดิน: การปรับหน้าดินขนาดใหญ่อาจต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 เกณฑ์ที่ต้องแจ้งให้ถามเทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ก่อนเริ่มงานดิน
- เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: ที่ดินบนพื้นที่สูงบางแปลงมีข้อจำกัดการปลูกสร้างตามประเภทเอกสารสิทธิ์และเขตพื้นที่ ให้ตรวจเอกสารสิทธิ์และถามเทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่ก่อนวางแผนต่อเติม
งานในอำเภอภูเขาอย่างสะเมิงหรือแม่แจ่ม มักมีค่าขนวัสดุเพิ่ม ควรทำงานดินและฐานรากให้เสร็จในหน้าแล้ง ถ้าจะเปิดเป็นโฮมสเตย์ ให้ถามเรื่องข้อกำหนดที่พักตามกฎหมายโรงแรมกับหน่วยงานในพื้นที่ควบคู่ไปด้วย
ขออนุญาตก่อสร้างในเชียงใหม่ยื่นที่ไหน และพื้นที่คูเมือง
ในเชียงใหม่ให้ยื่นกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นของพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ คือ เทศบาลนครเชียงใหม่ หรือเทศบาลและ อบต. อื่นตามพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ ถ้าไม่แน่ใจว่าบ้านอยู่ในเขตใด ให้โทรถามกองช่างของเทศบาลหรือ อบต. ใกล้บ้านก่อน
เกณฑ์หลักคือพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แต่แต่ละพื้นที่อาจมีข้อบัญญัติท้องถิ่นและผังเมืองรวมเพิ่ม สอบถามเรื่องผังเมืองได้ที่หน่วยงานผังเมืองของจังหวัดหรือกองช่างของท้องถิ่น
อาคารในเขตคูเมืองและใกล้วัดหรือโบราณสถาน อาจมีข้อกำหนดเพิ่มเติม และบางกรณีเกี่ยวข้องกับกรมศิลปากร ให้ถามเทศบาลก่อนออกแบบ ไม่ใช่หลังได้แบบแล้ว
การยื่นขออนุญาตต้องใช้เอกสารตามรายการที่ท้องถิ่นกำหนด และถ้าผู้ยื่นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน มักต้องมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน ผู้เช่าระยะยาวหรือชาวต่างชาติที่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเอง ควรคุยกับเจ้าของที่ดินก่อนเริ่มต่อเติม
ฤดูฝุ่นและหน้าฝน วางจังหวะงานอย่างไร
บางปีเชียงใหม่มีช่วงฝุ่น PM2.5 สูงราวกุมภาพันธ์ถึงเมษายน งานที่ก่อฝุ่นมากควรตกลงวิธีคุมฝุ่นไว้ในสัญญา ส่วนงานหลังคาและงานดินควรเสร็จก่อนเข้าหน้าฝน
- ช่วงฝุ่น: ถามว่าจะคลุมพื้นที่และฉีดน้ำลดฝุ่นอย่างไร และถ้าจังหวัดหรือท้องถิ่นมีมาตรการคุมฝุ่นจากงานก่อสร้างในช่วงนั้น ให้ทำตาม
- ก่อนหน้าฝน: งานหลังคา กันซึม รางน้ำ และทางระบายน้ำรอบบ้าน
- หน้าฝน: งานภายในอย่างบิวท์อินและฝ้าทำต่อได้ แต่เผื่อเวลาให้ปูนและสีแห้ง
ช่วงก่อนหน้าฝน คิวงานหลังคาอาจแน่นขึ้นในบางปี เพราะหลายบ้านเร่งซ่อมพร้อมกัน ถ้างานเกี่ยวกับหลังคา ควรเริ่มคุยราคาตั้งแต่ปลายหนาว
ค่ารีโนเวทในเชียงใหม่เทียบกรุงเทพฯ และหน่วยงานที่ติดต่อได้
ค่ารีโนเวทในเชียงใหม่โดยรวมใกล้เคียงกับตารางราคากลางของเรา ซึ่งประเมินจากตลาดกรุงเทพฯ ที่ประมาณ 3,000 ถึง 30,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะวัสดุหลักราคาใกล้กันทั้งประเทศ ค่าแรงช่างรายวันอาจอยู่ช่วงล่างถึงกลางของช่วง 700 ถึง 1,200 บาทโดยประมาณ ตัวเลขนี้ยังไม่มีข้อมูลสำรวจของเชียงใหม่ ควรขอใบเสนอราคาจริงหลายราย
ที่ทำให้งบรวมต่างออกไปมักเป็นค่าขนวัสดุขึ้นดอย งานปลวกในบ้านไม้ และกำแพงกันดิน ให้แยกเป็นรายการใน BOQ หน่วยงานที่ติดต่อได้มีดังนี้
- เทศบาลหรือ อบต. ที่บ้านตั้งอยู่: ขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง และเรื่องเสียงหรือฝุ่นจากหน้างาน
- เทศบาลหรือ อบต. ที่ร้านตั้งอยู่: ตรวจทะเบียนพาณิชย์ของผู้รับเหมาที่เป็นบุคคลธรรมดา ส่วนผู้รับเหมาที่เป็นนิติบุคคลตรวจจากระบบของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)
- สภาวิศวกร: ตรวจใบอนุญาตของวิศวกรที่ลงนามรับรองแบบ
- ร้องเรียนผู้บริโภค: สคบ. สายด่วน 1166 หรือศูนย์ดำรงธรรมจังหวัด
อ่านต่อ: ค่ารีโนเวทบ้านต่อ ตร.ม. 2569 แยกตามประเภทงาน · วิธีเลือกผู้รับเหมารีโนเวท เทียบ 3 รายก่อนจ้าง · ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม บทบาทวิศวกรและสถาปนิก · ผู้รับเหมาทิ้งงาน กลโกงที่พบบ่อย และวิธีจ่ายงวดให้ปลอดภัย · รับประกันงานรีโนเวท และวิธีจัดการปัญหาหลังส่งมอบ
จำนวนผู้รับเหมาเป็นข้อมูลที่รวบรวมได้ ณ กันยายน 2569
ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป งานที่เกี่ยวกับโครงสร้างต้องปรึกษาวิศวกร ราคาในคู่มือเป็นการประเมินโดยประมาณปี 2569 ราคาจริงขึ้นกับขอบเขตงานและวัสดุ ควรขอ BOQ จากผู้รับเหมาอย่างน้อย 3 รายก่อนตัดสินใจ
ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางวิศวกรรม งานโครงสร้างต้องปรึกษาวิศวกร เว็บไซต์เป็นเพียงสมุดรายชื่อ ไม่ใช่คู่สัญญาหรือผู้ให้บริการ