ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม และเมื่อไรต้องมีวิศวกร

งานที่เปลี่ยนโครงสร้าง เพิ่มพื้นที่ หรือเปลี่ยนรูปทรงของอาคาร โดยทั่วไปต้องขออนุญาตหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ส่วนงานผิวที่ไม่เพิ่มน้ำหนักและไม่เปลี่ยนโครงสร้าง เช่น ทาสี หรือเปลี่ยนกระเบื้องแบบเดิม มักไม่ต้องขอ

เส้นแบ่งจริงขึ้นกับลักษณะงานของแต่ละบ้าน บทนี้ช่วยให้คุณรู้ว่าควรถามใคร และถามอะไร ก่อนเริ่มงาน

กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้อง

การก่อสร้าง ดัดแปลง และรื้อถอนอาคารอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม รวมถึงกฎกระทรวงที่ออกตาม พ.ร.บ. นี้ ซึ่งกำหนดรายละเอียด เช่น ระยะร่น ที่ว่าง และมาตรฐานโครงสร้าง

ในกรุงเทพฯ ยังมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครและผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ใช้ประกอบด้วย ฉบับที่ใช้บังคับกับพื้นที่ของคุณให้ตรวจกับสำนักงานเขต

สำหรับคอนโด ต้องทำตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการด้วย

งานแบบไหนมักต้องขออนุญาต

งานที่เข้าข่าย "ดัดแปลงอาคาร" หรือ "ก่อสร้าง" มักต้องขออนุญาตหรือแจ้งก่อนเริ่ม ตัวอย่างที่พบบ่อย

ลักษณะงาน	มักต้องขออนุญาตหรือแจ้งไหม
ต่อเติมครัวหรือห้องใหม่ที่เพิ่มพื้นที่อาคาร	มักต้อง
เพิ่มชั้น เพิ่มชั้นลอย	มักต้อง และต้องมีวิศวกรออกแบบ
รื้อหรือย้ายเสา คาน ผนังรับน้ำหนัก	มักต้อง และต้องมีวิศวกรออกแบบ
เปลี่ยนหลังคาที่ทำให้น้ำหนักหรือรูปทรงเปลี่ยน	ขึ้นกับน้ำหนักและรูปแบบที่เปลี่ยน
ทาสี ปูพื้นทับ เปลี่ยนสุขภัณฑ์ในตำแหน่งเดิม	มักไม่ต้อง
ทำบิวท์อิน ฝ้าเพดาน ผนังเบากั้นห้อง	มักไม่ต้อง แต่ขึ้นกับน้ำหนักและตำแหน่ง

ตารางนี้เป็นแนวทางทั่วไป ไม่ใช่คำวินิจฉัย กฎกระทรวงกำหนดให้การเปลี่ยนแปลงบางลักษณะไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร แต่เกณฑ์ที่ใช้จริงขึ้นกับน้ำหนักและลักษณะงานของแต่ละบ้าน ถ้าไม่แน่ใจ ให้ถามสำนักงานเขตก่อนเริ่มงาน

ยื่นที่ไหน ใช้อะไรบ้าง

ในกรุงเทพฯ ยื่นคำขอที่สำนักงานเขตที่บ้านตั้งอยู่ อาคารบางประเภทหรือขนาดใหญ่ยื่นที่สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ถ้าไม่แน่ใจว่างานของคุณยื่นที่ใด ให้โทรถามสำนักงานเขตก่อน

เอกสารหลักโดยทั่วไปคือแบบคำขอ เอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดิน และแบบแปลนที่ผู้ประกอบวิชาชีพรับรอง รายการเอกสารที่ใช้จริงและแบบฟอร์มปัจจุบันให้ขอจากสำนักงานเขตก่อนเตรียม เพราะแต่ละงานใช้ไม่เท่ากัน

นอกจากการขออนุญาตแบบปกติ กฎหมายยังมีช่องทาง "แจ้ง" ก่อสร้างหรือดัดแปลงในบางกรณี โดยใช้แบบที่ผู้ประกอบวิชาชีพรับรอง เงื่อนไขว่างานของคุณใช้ช่องทางนี้ได้หรือไม่ และผู้แจ้งต้องรับผิดชอบอะไร ให้ถามสำนักงานเขตหรือสถาปนิกผู้ออกแบบ

ค่าธรรมเนียมเป็นไปตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ระยะเวลาพิจารณาขึ้นกับความครบของเอกสาร ทั้งสองเรื่องควรถามสำนักงานเขตโดยตรง

ระยะร่นและช่องเปิดที่มักพลาด

ปัญหาที่พบบ่อยที่สุดในการต่อเติมทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด คือต่อเติมชิดแนวเขตที่ดินจนขัดกับกฎเรื่องระยะร่นและช่องเปิด

ประเด็นที่ต้องตรวจก่อนออกแบบ

• ช่องเปิด หน้าต่าง ประตู ช่องลม หรือระเบียงที่หันเข้าหาที่ดินข้างเคียง กฎกระทรวงกำหนดระยะห่างขั้นต่ำจากแนวเขตไว้ และระยะต่างกันตามความสูงของอาคาร
• ผนังทึบชิดแนวเขต มีเกณฑ์ระยะห่างขั้นต่ำเช่นกัน บางกรณีต้องได้ความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง
• ที่ว่างรอบอาคาร อาคารอยู่อาศัยต้องเหลือพื้นที่ว่างตามสัดส่วนที่กฎกระทรวงกำหนด การต่อเติมเต็มพื้นที่หลังบ้านอาจทำให้ไม่ผ่านเกณฑ์นี้
• สิทธิของเพื่อนบ้านตามกฎหมายแพ่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีบทบัญญัติเรื่องช่องเปิดใกล้แนวเขตที่ดินข้างเคียง เจ้าของที่ดินข้างเคียงอาจใช้สิทธิ์เรียกให้แก้ไขได้

ตัวเลขระยะและสัดส่วนที่ใช้กับบ้านของคุณให้สถาปนิกผู้ออกแบบหรือสำนักงานเขตเป็นผู้ตรวจ อย่าอาศัยคำบอกเล่าของผู้รับเหมาเพียงอย่างเดียว

เมื่อไรต้องมีวิศวกร เมื่อไรต้องมีสถาปนิก

งานที่แตะโครงสร้างต้องมีวิศวกรโยธา งานที่เปลี่ยนการใช้พื้นที่หรือรูปแบบอาคารควรมีสถาปนิก และงานที่ต้องยื่นขออนุญาตมักต้องมีทั้งสองวิชาชีพลงนามรับรองแบบ

ผู้เชี่ยวชาญ	ทำอะไร	ตรวจใบอนุญาตได้ที่
วิศวกรโยธา	ตรวจโครงสร้างเดิม ออกแบบฐานราก เสา คาน คำนวณน้ำหนัก ลงนามรับรอง	สภาวิศวกร (ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม)
สถาปนิก	ออกแบบผังและรูปแบบอาคาร ตรวจระยะร่นและข้อกฎหมาย ลงนามแบบ	สภาสถาปนิก
มัณฑนากร	ออกแบบภายใน วัสดุ บิวท์อิน แสง	ผลงานและประวัติ
วิศวกรไฟฟ้า	ออกแบบระบบไฟฟ้าสำหรับงานใหญ่หรือเพิ่มโหลดมาก	สภาวิศวกร

ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมออกโดยสภาวิศวกรตามพระราชบัญญัติวิศวกร พ.ศ. 2542 ส่วนสถาปนิกอยู่ภายใต้สภาสถาปนิกตามพระราชบัญญัติสถาปนิก พ.ศ. 2543 คุณขอเลขใบอนุญาตแล้วตรวจกับสภาทั้งสองได้

งานต่อเติมหลังบ้านกับปัญหาทรุดแยก

ส่วนต่อเติมหลังบ้านที่ทรุดแยกจากตัวบ้านเป็นปัญหาที่พบบ่อย สาเหตุหลักคือฐานรากของส่วนต่อเติมกับตัวบ้านต่างกัน ทำให้ทรุดตัวไม่เท่ากัน

แนวทางที่วิศวกรมักใช้คือแยกโครงสร้างส่วนต่อเติมออกจากตัวบ้าน และเลือกชนิดกับความยาวเสาเข็มให้เหมาะกับดินและน้ำหนัก ผู้รับเหมาไม่ควรตัดสินเรื่องนี้เองโดยไม่มีวิศวกร

รีโนเวทคอนโดต้องขออนุญาตใคร

คอนโดต้องขออนุญาตนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเริ่มงานทุกครั้ง และทำตามข้อบังคับของโครงการ

เรื่องที่นิติบุคคลมักกำหนด

• วันและเวลาที่ทำงานได้ และช่วงห้ามทำงานเสียงดัง
• การขนวัสดุผ่านลิฟต์ขนของ และการป้องกันพื้นที่ส่วนกลาง
• เงินประกันความเสียหายที่ต้องวางก่อนเริ่ม
• รายชื่อช่างและบัตรผ่าน
• ข้อห้ามแตะผนังโครงสร้าง ท่อส่วนกลาง ระบบดับเพลิง และรูปลักษณ์ภายนอกอาคาร

ส่งแบบให้นิติบุคคลดูก่อนเซ็นสัญญากับผู้รับเหมา จะได้ไม่ต้องแก้แบบหลังตกลงราคาแล้ว

ถ้าต่อเติมไปแล้วโดยไม่ได้ขออนุญาต

ถ้าบ้านมีส่วนต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาตมาตั้งแต่เจ้าของเดิม ควรปรึกษาสำนักงานเขตหรือสถาปนิกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้องได้อย่างไร กฎหมายให้อำนาจเจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้ไขหรือรื้อถอนส่วนที่ผิดได้ ผลที่ตามมาจึงขึ้นกับลักษณะงานและการพิจารณาของเจ้าหน้าที่ในแต่ละกรณี

เรื่องนี้มีผลเวลาขายบ้านหรือยื่นกู้ธนาคารด้วย จึงไม่ควรปล่อยไว้