ขั้นตอนรีโนเวทบ้าน ตั้งแต่ BOQ สัญญา ถึงงวดงานสุดท้าย

งานรีโนเวทที่เรียบร้อยเดินตาม 7 ขั้นตอน สรุปความต้องการ ออกแบบ ขอราคาและเทียบ BOQ เซ็นสัญญา ก่อสร้าง ตรวจรับรายงวด และส่งมอบ ขั้นที่คนข้ามบ่อยที่สุดคือการสรุปขอบเขตงานก่อนขอราคา ซึ่งเป็นต้นเหตุของงบบานปลายเกือบทุกครั้ง

ภาพรวม 7 ขั้นตอนและระยะเวลา

ระยะเวลาทั้งหมดขึ้นกับขนาดงาน คอนโดทั้งห้องมักใช้ 2 ถึง 4 เดือนนับจากเริ่มออกแบบ บ้านทั้งหลังมักใช้ 4 ถึง 9 เดือน

ขั้นตอน	ผลลัพธ์ที่ได้	ระยะเวลาโดยประมาณ
1. สรุปความต้องการและงบ	ลิสต์งาน งบรวม งบสำรอง	1 ถึง 2 สัปดาห์
2. ออกแบบ	แบบแปลน รายการวัสดุ	2 ถึง 6 สัปดาห์
3. ขอราคาและเทียบ BOQ	BOQ 3 ฉบับ	2 ถึง 4 สัปดาห์
4. เซ็นสัญญาและขออนุญาต	สัญญา ตารางงวด ใบอนุญาต (ถ้ามี)	1 ถึง 8 สัปดาห์
5. ก่อสร้าง	งานตามแผน	1 ถึง 6 เดือน
6. ตรวจรับรายงวด	บันทึกตรวจรับ รูปถ่าย	ทุกงวด
7. ส่งมอบ	รายการแก้ไข เอกสารรับประกัน	1 ถึง 2 สัปดาห์

ขั้นที่ 1 สรุปความต้องการและงบ

ก่อนโทรหาผู้รับเหมา ให้เขียนลงกระดาษว่าอยากเปลี่ยนอะไร เพราะอะไร และมีงบรวมเท่าไร

แยกเป็น 2 กลุ่ม

• ต้องทำ เช่น หลังคารั่ว ท่อตัน ไฟช็อต ห้องน้ำซึมลงชั้นล่าง
• อยากทำ เช่น เปลี่ยนพื้นให้สวยขึ้น ทำบิวท์อิน ขยายครัว

ถ้างบไม่พอ ตัดจากกลุ่ม "อยากทำ" ก่อนเสมอ และกันงบสำรองไว้ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์

ขั้นที่ 2 ออกแบบ

แบบที่ชัดคือเครื่องมือหลักที่ช่วยกันงบบาน งานเล็กใช้แบบร่างมือพร้อมขนาดได้ งานใหญ่หรืองานที่แตะโครงสร้างควรให้สถาปนิก มัณฑนากร หรือวิศวกรทำแบบ

แบบควรมีอย่างน้อย

• แปลนก่อนและหลังรีโนเวท พร้อมขนาด
• ตำแหน่งปลั๊ก สวิตช์ โคมไฟ จุดน้ำเข้าน้ำออก
• รายการวัสดุหลัก ยี่ห้อ รุ่น หรือเกรด
• รูปด้านหรือรูปตัดในจุดที่ซับซ้อน เช่น ครัว ห้องน้ำ บันได

งานที่เปลี่ยนโครงสร้างต้องมีวิศวกรโยธาออกแบบและตรวจ ส่วนการขออนุญาตดูรายละเอียดใน ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม บทบาทวิศวกรและสถาปนิก

ขั้นที่ 3 อ่าน BOQ ให้เป็น

BOQ (Bill of Quantities) คือบัญชีรายการงาน บอกว่าแต่ละงานใช้วัสดุอะไร ปริมาณเท่าไร ราคาต่อหน่วยเท่าไร และค่าแรงเท่าไร ใบเสนอราคาที่มีแต่ยอดรวมไม่ใช่ BOQ

BOQ ที่ดีมีคอลัมน์อย่างน้อยเท่านี้

ลำดับ	รายการ	ปริมาณ	หน่วย	ค่าวัสดุต่อหน่วย	ค่าแรงต่อหน่วย	รวม

จุดที่ต้องดูตอนอ่าน BOQ

1. ปริมาณ เทียบกับขนาดจริงของบ้าน เช่น พื้นที่ปูกระเบื้องไม่ควรมากหรือน้อยกว่าพื้นที่ห้องแบบผิดสังเกต
2. คำว่า "เหมา" หรือ "Lot" บรรทัดที่เขียนแบบนี้ตรวจไม่ได้ ควรขอให้แตกรายการ
3. สเปกวัสดุ ต้องมียี่ห้อ รุ่น หรือเกรด ไม่ใช่แค่ "กระเบื้อง 60x60"
4. รายการที่หายไป เช่น กันซึม รื้อถอน ขนทิ้ง ทำความสะอาด
5. ภาษีมูลค่าเพิ่ม ราคารวมหรือยังไม่รวม

ขั้นที่ 4 เซ็นสัญญาและตกลงงวดงาน

สัญญาควรอ้างอิงแบบและ BOQ เป็นเอกสารแนบ แล้วกำหนดงวดจ่ายให้ผูกกับผลงานที่ตรวจได้ ไม่ใช่ผูกกับวันที่

ตัวอย่างการแบ่งงวดสำหรับงานรีโนเวทขนาดกลาง (ปรับตามงานจริง)

งวด	เงื่อนไขการจ่าย	สัดส่วนโดยประมาณ
1	เซ็นสัญญา (มัดจำ)	10 ถึง 20%
2	รื้อถอนเสร็จ งานระบบไฟและประปาเดินเสร็จ ตรวจก่อนปิด	20 ถึง 25%
3	งานโครงสร้าง ผนัง ฝ้า กันซึมเสร็จ	20 ถึง 25%
4	งานผิว พื้น สี สุขภัณฑ์ติดตั้งเสร็จ	20 ถึง 25%
5	ส่งมอบ แก้รายการครบ	5 ถึง 10%
เงินประกันผลงาน	เก็บไว้จนพ้นระยะที่ตกลง	5 ถึง 10%

หลักง่าย ๆ คือ เงินสะสมที่จ่ายไปแล้ว ไม่ควรมากกว่ามูลค่างานที่เสร็จจริง ณ วันนั้น สิ่งที่ต้องมีในสัญญาดูเพิ่มที่ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต้องมีอะไร เช็กลิสต์ 12 ข้อก่อนเซ็น

ขั้นที่ 5 ช่วงก่อสร้าง

ลำดับงานทั่วไปคือ ป้องกันพื้นที่ รื้อถอน งานโครงสร้าง งานระบบ งานผนังและฝ้า งานผิว ติดตั้งสุขภัณฑ์และบิวท์อิน แล้วทำความสะอาด

สิ่งที่เจ้าของบ้านควรทำระหว่างนี้

• ขอรายงานความคืบหน้าพร้อมรูปอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง
• ถ่ายรูปงานระบบไฟ ประปา และกันซึมก่อนถูกปิดทับทุกครั้ง
• จดทุกการเปลี่ยนแปลงเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมราคาและผลต่อระยะเวลา
• ไม่สั่งงานกับช่างโดยตรงโดยข้ามหัวหน้างาน เพราะจะไม่มีใครรับผิดชอบ

ขั้นที่ 6 ตรวจรับงานรายงวด

ก่อนจ่ายเงินแต่ละงวด ให้เดินตรวจตามรายการในสัญญา ถ้างานยังไม่ครบตามเงื่อนไขงวด ให้จ่ายเมื่อครบ

จุดตรวจที่ทำได้เองโดยไม่ต้องมีความรู้เทคนิค

• ขังน้ำทดสอบพื้นห้องน้ำหลังทำกันซึม ก่อนปูกระเบื้อง
• เปิดไฟและปลั๊กทุกจุดตามแบบ
• เคาะกระเบื้องหาเสียงกลวง
• เปิดปิดประตูหน้าต่างและบานตู้ทุกบาน
• เปิดน้ำทุกจุดแล้วดูว่ามีรั่วซึมใต้อ่างหรือไม่

งานโครงสร้างควรให้วิศวกรเป็นผู้ตรวจ

ขั้นที่ 7 ส่งมอบงาน

วันส่งมอบให้ทำรายการจุดที่ต้องแก้ร่วมกัน ลงวันที่ และกำหนดวันแก้เสร็จ จ่ายงวดสุดท้ายเมื่อแก้ครบ

เอกสารที่ควรได้รับวันส่งมอบ

• หนังสือรับประกันงาน ระบุงานและระยะเวลา
• ใบรับประกันสินค้าของวัสดุและอุปกรณ์
• แบบที่ทำจริง โดยเฉพาะแนวท่อและสายไฟที่ฝังในผนัง
• ใบเสร็จหรือใบกำกับภาษีตามที่ตกลง

รายละเอียดการรับประกันและการเรียกให้แก้งานดูที่ รับประกันงานรีโนเวท และวิธีจัดการปัญหาหลังส่งมอบ