สัญญาจ้างผู้รับเหมาต้องมีอะไร เช็กลิสต์ก่อนเซ็น

สัญญาจ้างผู้รับเหมาที่ดีต้องตอบ 5 คำถามได้ชัด คือ ทำอะไร ใช้วัสดุอะไร เสร็จเมื่อไร จ่ายเมื่อไร และถ้าไม่เป็นไปตามนั้นจะทำอย่างไร สัญญาหน้าเดียวที่เขียนแค่ชื่องานกับยอดเงินไม่พอสำหรับงานหลักแสนขึ้นไป

เช็กลิสต์ในบทนี้ใช้ได้ทั้งตอนอ่านสัญญาที่ผู้รับเหมาเตรียมมา และตอนร่างสัญญาเอง

เช็กลิสต์ 12 ข้อ

ข้อ	หัวข้อ	สิ่งที่ต้องมี
1	คู่สัญญา	ชื่อ ที่อยู่ เลขประจำตัวของทั้งสองฝ่าย ผู้มีอำนาจลงนาม
2	สถานที่ทำงาน	ที่อยู่หน้างาน เลขห้องหรือเลขที่บ้าน
3	ขอบเขตงาน	อ้างอิงแบบและ BOQ เป็นเอกสารแนบ
4	สเปกวัสดุ	ยี่ห้อ รุ่น ขนาด เกรด หรือ "เทียบเท่าโดยผู้ว่าจ้างอนุมัติ"
5	ราคาและภาษี	ราคารวม รวมหรือไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม
6	ระยะเวลา	วันเริ่ม วันเสร็จ และเหตุที่ขยายเวลาได้
7	งวดงาน	เงื่อนไขแต่ละงวดผูกกับผลงานที่ตรวจได้
8	ค่าปรับล่าช้า	อัตราต่อวันและเพดานค่าปรับ
9	งานเพิ่มหรือลด	ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและตกลงราคาก่อนทำ
10	เงินประกันผลงานและรับประกัน	สัดส่วนที่หักไว้ ระยะรับประกัน งานที่ครอบคลุม
11	ความเสียหายและความปลอดภัย	ใครรับผิดชอบเมื่อทรัพย์สินหรือบ้านข้างเคียงเสียหาย
12	การบอกเลิกสัญญา	เหตุที่บอกเลิกได้ การคืนเงิน การประเมินงานที่ทำไปแล้ว

รายละเอียดข้อที่คนมักเขียนหลวม

ข้อที่มักเกิดข้อพิพาทไม่ใช่ข้อที่ขาดไป แต่เป็นข้อที่เขียนกว้างเกินจนตีความได้หลายทาง

ขอบเขตงาน

เขียนให้อ้างอิงเอกสารแนบ เช่น "ตามแบบเลขที่... และ BOQ ลงวันที่..." แล้วแนบทั้งสองอย่างให้ลงนามทุกหน้า ถ้าสัญญากับแบบขัดกัน ให้ระบุว่าเอกสารใดใช้บังคับก่อน

สเปกวัสดุ

คำว่า "วัสดุคุณภาพดี" หรือ "เกรด A" ตรวจไม่ได้ ให้ระบุยี่ห้อและรุ่น หรือเขียนว่าถ้าจะใช้ของเทียบเท่าต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน

งวดงาน

เงื่อนไขงวดต้องเป็นสิ่งที่เดินไปดูแล้วตอบได้ว่า "เสร็จ" หรือ "ยังไม่เสร็จ" เช่น "ทำกันซึมห้องน้ำและทดสอบขังน้ำ 24 ชั่วโมงไม่รั่ว" ดีกว่า "งานห้องน้ำ 50%"

ค่าปรับล่าช้า

ระบุเป็นจำนวนเงินต่อวันหรือร้อยละของมูลค่างานต่อวัน และเขียนเหตุที่ขยายเวลาได้ เช่น ผู้ว่าจ้างเปลี่ยนแบบ หรือรอการอนุมัติจากหน่วยงาน

งานเพิ่มหรือลด

ทุกการเปลี่ยนแปลงต้องมีใบสั่งเปลี่ยนแปลงงานที่ระบุรายการ ราคา และผลต่อระยะเวลา ลงนามทั้งสองฝ่ายก่อนลงมือ ข้อนี้ข้อเดียวตัดข้อพิพาทเรื่อง "งานเพิ่ม" ได้มาก

เงินประกันผลงาน

หักไว้จากแต่ละงวดหรืองวดสุดท้าย ประมาณ 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่างาน คืนเมื่อพ้นระยะที่ตกลงและไม่มีงานค้างแก้

เอกสารแนบที่ต้องมี

สัญญาที่ไม่มีเอกสารแนบมักใช้พิสูจน์อะไรไม่ได้เมื่อเกิดปัญหา

• แบบแปลนและรูปที่ใช้ก่อสร้าง
• BOQ ฉบับที่ตกลงราคา
• ตารางงวดงาน
• ตารางเวลาทำงานโดยประมาณ
• สำเนาบัตรประชาชนผู้ลงนาม และหนังสือรับรองบริษัท (ถ้าเป็นนิติบุคคล)
• ใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบรับแจ้ง (ถ้ามี)
• ข้อบังคับการรีโนเวทของนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับคอนโด)

เรื่องทางกฎหมายที่ควรรู้

สัญญาจ้างผู้รับเหมาถือเป็นสัญญาจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดระยะเวลาที่ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องหลังส่งมอบไว้ด้วย รายละเอียดปรึกษาทนายความ

ประเด็นอื่นที่ควรตรวจ

• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) มีประกาศให้ธุรกิจรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ขอบเขตว่าครอบคลุมงานรีโนเวทของคุณหรือไม่ให้สอบถาม สคบ. โดยตรง
• สัญญาจ้างทำของมีภาระภาษีที่เกี่ยวข้อง ทั้งฝั่งผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง ปรึกษาสำนักงานบัญชี

งานมูลค่าสูงควรให้ทนายความอ่านสัญญาก่อนเซ็น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักน้อยมากเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

คำถามที่ควรถามก่อนเซ็น

• ถ้าเจองานที่มองไม่เห็นก่อนรื้อ เช่น ท่อผุ ปลวก จะแจ้งและคิดราคาอย่างไร
• ถ้าวัสดุที่ระบุขาดตลาด จะเปลี่ยนเป็นอะไร และใครอนุมัติ
• ใครเป็นผู้ควบคุมงานที่มีอำนาจตัดสินใจหน้างาน
• ถ้าบ้านข้างเคียงหรือพื้นที่ส่วนกลางเสียหาย ใครรับผิดชอบ
• ขยะก่อสร้างและเศษวัสดุ ขนออกเมื่อไร ใครจ่าย