ค่ารีโนเวทบ้านต่อ ตร.ม. ปี 2569 ตั้งงบอย่างไรไม่ให้บานปลาย

ค่ารีโนเวทในกรุงเทพฯ ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 3,000 ถึง 30,000 บาทต่อตารางเมตรพื้นที่ใช้สอย ขึ้นกับว่างานแตะแค่ผิว หรือรื้อไปถึงระบบไฟ ประปา และโครงสร้าง

ราคาต่อ ตร.ม. เหมาะสำหรับตั้งงบคร่าวเท่านั้น ราคาจริงต้องมาจาก BOQ ที่ผู้รับเหมาถอดจากแบบและหน้างานของคุณ บทนี้ช่วยให้คุณรู้ว่าตัวเลขที่ได้รับ "สมเหตุสมผลไหม" ก่อนเริ่มคุยราคา

ราคารีโนเวทแยกตามระดับงาน

ระดับงานคือตัวแปรที่ทำให้ราคาต่างกันมากที่สุด งานเบาอาจถูกกว่างานหนักเกือบ 10 เท่าในพื้นที่เท่ากัน

ระดับงาน	ลักษณะงาน	ราคาโดยประมาณ (บาท/ตร.ม.)
เบา	ทาสี ปูพื้นทับของเดิม เปลี่ยนโคมไฟ ซ่อมจุดเสีย	3,000 ถึง 8,000
กลาง	รื้อพื้น ผนังบางส่วน ฝ้าใหม่ ห้องน้ำใหม่ เดินไฟบางจุด	8,000 ถึง 16,000
หนัก	ปรับผังห้อง รื้อผนัง แก้โครงสร้าง ระบบใหม่ทั้งหลัง	16,000 ถึง 30,000

ตัวอย่างการตั้งงบ ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 120 ตร.ม. ถ้ารีโนเวทระดับกลาง งบคร่าวจะอยู่ที่ประมาณ 960,000 ถึง 1,920,000 บาท ช่วงกว้างแบบนี้คือเหตุผลที่ต้องมี BOQ ก่อนตัดสินใจ

ราคางานยอดนิยมแยกเป็นรายการ

งานบางประเภทคิดราคาต่อชิ้นหรือต่อห้องจะแม่นกว่าคิดต่อ ตร.ม. ตารางนี้เป็นช่วงราคาโดยประมาณในกรุงเทพฯ ปี 2569

งาน	ราคาโดยประมาณ	หน่วย
รีโนเวทห้องน้ำ 1 ห้อง (รื้อ กันซึม ปูใหม่ สุขภัณฑ์ระดับกลาง)	60,000 ถึง 250,000	บาท/ห้อง
รีโนเวทคอนโด	6,000 ถึง 20,000	บาท/ตร.ม.
ต่อเติมครัวหลังบ้าน โครงเหล็ก หลังคาเมทัลชีท	8,000 ถึง 15,000	บาท/ตร.ม.
ต่อเติมโครงสร้างคอนกรีต มีเสาเข็ม	12,000 ถึง 25,000	บาท/ตร.ม.
บิวท์อินตู้เสื้อผ้า ตู้ครัว	12,000 ถึง 35,000	บาท/เมตรตัว
ฝ้าเพดานยิปซัมฉาบเรียบ	350 ถึง 800	บาท/ตร.ม.
ปูกระเบื้องพื้น (ค่าแรง)	150 ถึง 400	บาท/ตร.ม.
ทาสีภายในรวมวัสดุ	80 ถึง 250	บาท/ตร.ม. ผนัง
เปลี่ยนหลังคา	700 ถึง 2,500	บาท/ตร.ม.
เดินสายไฟใหม่	500 ถึง 1,500	บาท/จุด
สร้างบ้านใหม่ (ตัวบ้าน)	13,000 ถึง 30,000	บาท/ตร.ม.

ทุกตัวเลขเป็นการประเมินตลาด ไม่ใช่ราคาทางการ และเปลี่ยนตามค่าวัสดุในแต่ละปี

5 ปัจจัยที่ทำให้ราคาขึ้นลง

ราคาของบ้านสองหลังที่ขนาดเท่ากันต่างกันได้มาก เพราะปัจจัยเหล่านี้

1. วัสดุที่เลือก

วัสดุมักเป็นสัดส่วนใหญ่ของค่าใช้จ่ายทั้งงาน กระเบื้องเกรดทั่วไปกับกระเบื้องนำเข้า หรือสุขภัณฑ์รุ่นพื้นฐานกับรุ่นท็อป ต่างกันได้หลายเท่า

2. อายุและสภาพบ้าน

บ้านอายุ 20 ปีขึ้นไปมักเจอปัญหาหลังรื้อ เช่น ท่อประปาเหล็กผุ สายไฟเก่า ปลวกในวงกบ หรือพื้นทรุด งานเหล่านี้มักไม่อยู่ในราคาแรก

3. การรื้อถอนและขนทิ้ง

การรื้อของเดิมและขนเศษวัสดุออกจากบ้านเป็นค่าใช้จ่ายจริง บางรายรวมในราคา บางรายแยกเป็นบรรทัด ต้องถามให้ชัด

4. การเข้าถึงหน้างาน

ซอยที่รถใหญ่เข้าไม่ได้ บ้านที่ต้องขนของผ่านตัวบ้าน หรือคอนโดที่ให้ขนของเฉพาะบางช่วงเวลา ทำให้ใช้แรงงานและเวลามากขึ้น

5. งานออกแบบและวิศวกร

ถ้าต้องมีสถาปนิก มัณฑนากร หรือวิศวกร ค่าบริการเหล่านี้มักแยกจากค่าก่อสร้าง ราคาขึ้นกับขอบเขตงาน ควรขอใบเสนอราคาแยก

ค่าใช้จ่ายที่มักไม่อยู่ในใบเสนอราคา

ค่าใช้จ่ายแฝงเป็นสาเหตุหลักที่งบบานปลาย ก่อนเซ็นควรถามทีละข้อว่ารวมหรือไม่

• ค่ารื้อถอนและขนทิ้งเศษวัสดุ
• ค่าไฟฟ้าและน้ำประปาระหว่างก่อสร้าง
• ค่าเงินประกันความเสียหายหรือค่าธรรมเนียมที่นิติบุคคลคอนโดเรียกเก็บ
• ค่าป้องกันพื้นที่ส่วนกลางหรือบ้านข้างเคียง
• ค่าทำความสะอาดใหญ่หลังจบงาน
• ค่าวิศวกรลงนามรับรองแบบ และค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามที่กฎหมายกำหนด สอบถามอัตราจากสำนักงานเขต
• ค่าเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ม่าน และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งมักไม่อยู่ในงานรีโนเวท

ตั้งงบสำรองเท่าไรดี

ควรกันงบสำรองไว้ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาตามสัญญา บ้านเก่าหรืองานที่ต้องรื้อลึกควรกันไว้ใกล้ 20 เปอร์เซ็นต์

งบสำรองไม่ได้มีไว้ให้ผู้รับเหมาใช้ได้ตามใจ แต่มีไว้สำหรับ 3 กรณี

1. เจอปัญหาที่มองไม่เห็นก่อนรื้อ
2. คุณเปลี่ยนใจเรื่องวัสดุหรือแบบระหว่างทาง
3. ค่าวัสดุปรับขึ้นในงานที่ใช้เวลานาน

ทุกครั้งที่มีงานเพิ่ม ให้ผู้รับเหมาเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงมือ แล้วคุณจึงอนุมัติ

วิธีเช็กว่าราคาที่ได้รับสมเหตุสมผลไหม

ให้เทียบ BOQ อย่างน้อย 3 ฉบับที่ถอดจากแบบชุดเดียวกัน ถ้ารายใดถูกหรือแพงกว่ากลุ่มมาก ให้ถามว่าต่างกันตรงบรรทัดไหน

สิ่งที่ควรเทียบทีละบรรทัด

• ปริมาณงาน เช่น พื้นที่กระเบื้อง ความยาวท่อ จำนวนจุดไฟ ใกล้เคียงกันไหม
• สเปกวัสดุตรงกันไหม ยี่ห้อ รุ่น ขนาด
• ค่าแรงแยกจากวัสดุหรือรวมเป็นก้อน
• มีบรรทัดรื้อถอน ขนทิ้ง ทำความสะอาดหรือไม่
• ระยะเวลาและจำนวนช่างที่เสนอ

ราคาที่ต่ำกว่ารายอื่นมากโดยอธิบายไม่ได้ มักหมายถึงขอบเขตงานไม่ครบ หรือจะมีงานเพิ่มตามมา