จ้างผู้รับเหมารีโนเวทในกรุงเทพฯ อย่างไรให้งานจบ งบไม่บาน และไม่ถูกทิ้งงาน

งานรีโนเวทหรือต่อเติมบ้านเป็นการจ้างงานที่มูลค่าสูงที่สุดครั้งหนึ่งของครอบครัว หลายบ้านใช้เงินเก็บหลายปีกับงานเดียว จึงไม่แปลกที่คำถามแรกคือ "ราคาเท่าไร" และคำถามที่สองคือ "จะรู้ได้อย่างไรว่าผู้รับเหมาจะไม่ทิ้งงาน"

คำตอบสั้น ๆ คือ ค่ารีโนเวทในกรุงเทพฯ ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 3,000 ถึง 30,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นกับว่าแตะแค่ผิว หรือรื้อไปถึงระบบและโครงสร้าง ส่วนการป้องกันการทิ้งงานไม่ได้อยู่ที่การเลือกคนดีอย่างเดียว แต่อยู่ที่ BOQ ที่ละเอียด สัญญาที่ครบ และงวดจ่ายที่ไม่จ่ายนำหน้างาน

คู่มือนี้สรุปทุกเรื่องที่ควรรู้ก่อนโทรหาผู้รับเหมารายแรก ตั้งแต่ราคา วิธีเลือก ขั้นตอน ใบอนุญาต กลโกงที่พบบ่อย ไปจนถึงเช็กลิสต์ก่อนเซ็น

ค่ารีโนเวทบ้านและคอนโดปี 2569 ประมาณเท่าไร

ค่ารีโนเวทในกรุงเทพฯ ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 3,000 ถึง 30,000 บาทต่อตารางเมตรพื้นที่ใช้สอย ความต่างเกือบ 10 เท่ามาจากระดับของงาน ไม่ใช่จากฝีมือช่างอย่างเดียว

แบ่งง่าย ๆ เป็น 3 ระดับ

ระดับงาน	ตัวอย่างงาน	ราคาโดยประมาณ (บาท/ตร.ม.)
เบา	ทาสี เปลี่ยนพื้นทับของเดิม ซ่อมจุดรั่ว เปลี่ยนโคมไฟ	3,000 ถึง 8,000
กลาง	รื้อพื้นและผนังบางส่วน ทำฝ้าใหม่ ห้องน้ำใหม่ เดินไฟบางจุด	8,000 ถึง 16,000
หนัก	ปรับผังห้อง รื้อผนัง แก้โครงสร้าง ระบบไฟและประปาใหม่ทั้งหลัง	16,000 ถึง 30,000

งานที่คนค้นบ่อยมีราคาแยกเป็นช่วงโดยประมาณ เช่น รีโนเวทห้องน้ำ 1 ห้องประมาณ 60,000 ถึง 250,000 บาท ต่อเติมครัวหลังบ้านโครงเหล็กประมาณ 8,000 ถึง 15,000 บาทต่อ ตร.ม. และบิวท์อินประมาณ 12,000 ถึง 35,000 บาทต่อเมตรตัว

ตัวเลขทั้งหมดเป็นการประเมินตลาด ไม่ใช่ราคาทางการ สิ่งที่ทำให้ราคาเปลี่ยนมากที่สุดมี 4 อย่าง

• วัสดุที่เลือก กระเบื้อง สุขภัณฑ์ และไม้บิวท์อินต่างกันได้หลายเท่า
• สภาพหน้างาน บ้านเก่าที่รื้อแล้วเจอปลวก ท่อผุ หรือพื้นทรุด มักมีงานเพิ่ม
• การเข้าถึงหน้างาน ซอยแคบ คอนโดที่ต้องขนของตามเวลา ทำให้ค่าแรงและค่าขนส่งสูงขึ้น
• สิ่งที่รวมในราคา รื้อถอน ขนทิ้ง ค่าออกแบบ และค่าวิศวกร บางรายรวม บางรายแยก

อ่านตารางละเอียดแยกตามประเภทงานได้ที่ ค่ารีโนเวทบ้านต่อ ตร.ม. 2569 แยกตามประเภทงาน

เลือกผู้รับเหมาอย่างไรให้เสี่ยงน้อย

ให้คัดผู้รับเหมาอย่างน้อย 3 ราย ดูผลงานจริงที่ไปดูได้ และเลือกจาก BOQ ที่ละเอียดที่สุด ไม่ใช่จากราคาที่ต่ำที่สุด

ผู้รับเหมาที่เหมาะกับงานคุณมักมีลักษณะเหล่านี้

1. มีผลงานประเภทเดียวกับงานคุณ และยอมให้ติดต่อเจ้าของงานเดิมหรือพาไปดูหน้างานที่กำลังทำ
2. มีตัวตนตรวจได้ เช่น ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองบริษัท ที่อยู่สำนักงานที่มีอยู่จริง
3. มาดูหน้างานก่อนเสนอราคา วัดขนาดเอง และถามเรื่องที่คุณยังไม่ได้คิด
4. เสนอราคาเป็น BOQ แยกรายการ ปริมาณ หน่วย ราคาวัสดุ และค่าแรง
5. อธิบายได้ว่าใครคุมหน้างานทุกวัน และทีมช่างเป็นของตัวเองหรือจ้างช่วง

สัญญาณที่ควรระวังคือราคาถูกกว่ารายอื่นมากโดยอธิบายไม่ได้ ขอมัดจำสูงก่อนเริ่มงาน และเร่งให้เซ็นภายในวันเดียว

ดูวิธีเทียบผู้รับเหมาแบบให้คะแนนได้ที่ วิธีเลือกผู้รับเหมารีโนเวท เทียบ 3 รายก่อนจ้าง

ขั้นตอนรีโนเวทตั้งแต่ต้นจนส่งมอบ

งานรีโนเวทที่เรียบร้อยมักเดินตาม 7 ขั้นตอน และช่วงที่คนข้ามบ่อยที่สุดคือการสรุปขอบเขตงานก่อนขอราคา

ขั้นตอน	สิ่งที่เกิดขึ้น	ระยะเวลาโดยประมาณ
1. สรุปความต้องการและงบ	ลิสต์สิ่งที่อยากได้ แยกของจำเป็นกับของอยากได้	1 ถึง 2 สัปดาห์
2. ออกแบบหรือทำแบบคร่าว	สถาปนิก มัณฑนากร หรือผู้รับเหมาทำแบบ	2 ถึง 6 สัปดาห์
3. ขอราคาและเทียบ BOQ	ส่งแบบชุดเดียวกันให้ 3 ราย	2 ถึง 4 สัปดาห์
4. เซ็นสัญญาและขออนุญาต (ถ้าต้องขอ)	ตกลงงวดงาน ยื่นเอกสาร	1 ถึง 8 สัปดาห์
5. ก่อสร้าง	รื้อ งานระบบ งานโครงสร้าง งานผิว	1 ถึง 6 เดือน
6. ตรวจรับงานแต่ละงวด	ตรวจตามรายการในสัญญาก่อนจ่าย	ทุกงวด
7. ส่งมอบและเริ่มระยะรับประกัน	ทำรายการแก้ไข รับเอกสาร	1 ถึง 2 สัปดาห์

ระยะเวลาเป็นช่วงโดยประมาณ คอนโดทั้งห้องมักใช้ 1 ถึง 3 เดือน บ้านทั้งหลังมักใช้ 3 ถึง 6 เดือนขึ้นไป

รายละเอียดการอ่าน BOQ และการแบ่งงวดอยู่ที่ ขั้นตอนรีโนเวทบ้าน BOQ สัญญา และการแบ่งงวดงาน

ต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงไหม

งานที่เปลี่ยนโครงสร้าง เพิ่มพื้นที่ หรือเปลี่ยนรูปทรงอาคาร โดยทั่วไปต้องขออนุญาตหรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ส่วนงานผิวอย่างทาสีหรือเปลี่ยนกระเบื้องโดยไม่เพิ่มน้ำหนักมักไม่ต้องขอ

ในกรุงเทพฯ ผู้พิจารณาคือสำนักงานเขตที่บ้านตั้งอยู่ อาคารบางประเภทหรือขนาดใหญ่อยู่ในความดูแลของสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ถ้าไม่แน่ใจว่างานของคุณยื่นที่ใด ให้โทรถามสำนักงานเขตก่อน

เรื่องที่เจ้าของบ้านมักพลาดคือการต่อเติมชิดแนวเขตที่ดิน ซึ่งกฎกระทรวงกำหนดเกณฑ์เรื่องระยะร่นและช่องเปิดไว้ เช่น หน้าต่างหรือช่องลมที่หันเข้าหาที่ดินข้างเคียง ตัวเลขที่ใช้กับบ้านของคุณให้ถามสำนักงานเขตหรือสถาปนิกก่อนเริ่มงาน

สำหรับคอนโด ต้องขออนุญาตนิติบุคคลอาคารชุดก่อนเริ่มงานทุกครั้ง และห้ามแตะผนังโครงสร้าง ท่อส่วนกลาง และระบบดับเพลิง

งานที่แตะเสา คาน พื้น ผนังรับน้ำหนัก หรือเพิ่มชั้น ต้องให้วิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพตรวจและออกแบบ ดูรายละเอียดที่ ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม บทบาทวิศวกรและสถาปนิก

กลโกงและการทิ้งงานที่พบบ่อย

การทิ้งงานส่วนใหญ่เริ่มจากการจ่ายเงินนำหน้างาน ถ้าเงินที่จ่ายไปแล้วไม่เคยมากกว่ามูลค่างานที่เสร็จจริง ความเสียหายเมื่อผู้รับเหมาหายไปจะจำกัดอยู่ในวงแคบ

รูปแบบที่เจ้าของบ้านเจอบ่อย

• มัดจำสูงแล้วหาย ขอ 40 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ก่อนเริ่ม อ้างว่าต้องสั่งวัสดุ
• ราคาต่ำแล้วเพิ่มทีหลัง เสนอราคาถูกโดยไม่ระบุรายการ แล้วคิดงานเพิ่มระหว่างทาง
• เปลี่ยนสเปกวัสดุ ใช้ของเกรดต่ำกว่าที่ตกลง โดยเฉพาะงานที่ถูกปิดทับ เช่น กันซึม สายไฟ ท่อ
• งวดงานไม่ผูกกับผลงาน แบ่งจ่ายตามวันที่ ไม่ใช่ตามงานที่เสร็จ
• รับหลายงานพร้อมกัน เอาเงินงานใหม่ไปหมุนงานเก่า จนงานของคุณหยุดเป็นช่วง ๆ

ทางป้องกันหลักคือ มัดจำไม่สูง งวดผูกกับงานที่ตรวจได้ เก็บเงินประกันผลงานไว้ส่วนหนึ่ง และถ่ายรูปงานก่อนปิดทับทุกครั้ง อ่านวิธีรับมือเมื่อผู้รับเหมาหายไปที่ ผู้รับเหมาทิ้งงาน กลโกงที่พบบ่อย และวิธีจ่ายงวดให้ปลอดภัย

สัญญาจ้างต้องมีอะไรบ้าง

สัญญาที่ดีต้องตอบได้ว่า ทำอะไร ใช้วัสดุอะไร เสร็จเมื่อไร จ่ายเมื่อไร และถ้าไม่เป็นไปตามนั้นจะทำอย่างไร สัญญาหน้าเดียวที่เขียนแค่ "รีโนเวทห้องน้ำ 150,000 บาท" ไม่พอ

รายการขั้นต่ำที่ควรมี

1. ชื่อ ที่อยู่ เลขประจำตัวของทั้งสองฝ่าย และผู้มีอำนาจลงนาม
2. ขอบเขตงานอ้างอิงแบบและ BOQ เป็นเอกสารแนบ
3. สเปกวัสดุระบุยี่ห้อ รุ่น หรือเกรด
4. วันเริ่มงาน วันเสร็จ และค่าปรับเมื่อล่าช้า
5. ตารางงวดงานที่ผูกกับผลงาน
6. เงินประกันผลงานและระยะรับประกัน
7. วิธีจัดการงานเพิ่มหรือลด (ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและตกลงราคาก่อนทำ)
8. เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาและการคืนเงิน

งานมูลค่าสูงควรให้ทนายความอ่านสัญญาก่อนเซ็น ดูเช็กลิสต์ฉบับเต็มที่ สัญญาจ้างผู้รับเหมาต้องมีอะไร เช็กลิสต์ 12 ข้อก่อนเซ็น

จ้างเหมา จ้างรายวัน หรือซื้อของเองดี

ถ้าคุณไม่มีเวลาคุมหน้างาน การจ้างเหมารวมวัสดุมักเสี่ยงน้อยกว่า ส่วนการจ้างรายวันหรือซื้อของเองเหมาะกับงานเล็ก งานซ่อม และเจ้าของบ้านที่อยู่หน้างานได้เกือบทุกวัน

รูปแบบ	เหมาะกับ	ข้อดี	ข้อควรระวัง
เหมารวมค่าแรงและวัสดุ	งานใหญ่ เจ้าของไม่มีเวลา	รู้งบชัด ผู้รับเหมารับผิดชอบทั้งหมด	ต้องล็อกสเปกวัสดุให้ละเอียด
เหมาค่าแรง เจ้าของซื้อวัสดุเอง	คนที่อยากเลือกวัสดุเอง	ควบคุมเกรดวัสดุได้	ของขาดหรือของผิดทำให้งานหยุด ความรับผิดชอบแยกกัน
จ้างช่างรายวัน	งานซ่อมเล็ก งานที่ขอบเขตไม่ชัด	ยืดหยุ่น เริ่มได้เร็ว	งบไม่แน่นอน ต้องคุมเอง

อ่านการเทียบแบบละเอียดพร้อมตัวอย่างคำนวณที่ จ้างเหมา จ้างรายวัน หรือซื้อของเอง แบบไหนคุ้ม

รับประกันงานและปัญหาหลังส่งมอบ

ผู้รับเหมาที่ดีควรรับประกันงานเป็นลายลักษณ์อักษร โดยงานทั่วไปมักรับประกัน 1 ปี และงานโครงสร้างนานกว่านั้น นอกจากนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังกำหนดระยะเวลาที่ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องไว้ด้วย รายละเอียดปรึกษาทนายความ

ปัญหาที่เจอบ่อยหลังส่งมอบ ได้แก่ ห้องน้ำรั่วซึม หลังคารั่วตรงรอยต่อ ส่วนต่อเติมทรุดแยกจากตัวบ้าน กระเบื้องโก่ง และประตูบิวท์อินปิดไม่สนิท

วิธีป้องกันคือตรวจรับงานด้วยรายการที่ชัด ทดสอบน้ำขังในห้องน้ำก่อนปูกระเบื้อง ถ่ายรูปงานระบบก่อนปิดฝ้า และเก็บเงินประกันผลงานไว้จนพ้นช่วงที่ตกลง ดูวิธีตรวจรับและเรียกให้แก้งานที่ รับประกันงานรีโนเวท และวิธีจัดการปัญหาหลังส่งมอบ

เมื่อไรควรจ้างผู้รับเหมา เมื่อไรควรจ้างสถาปนิกหรือวิศวกรก่อน

ถ้างานไม่แตะโครงสร้างและขอบเขตชัด เช่น ทาสี เปลี่ยนพื้น ทำห้องน้ำในตำแหน่งเดิม คุณเริ่มจากผู้รับเหมาได้เลย แต่ถ้ามีการรื้อผนัง ต่อเติม เพิ่มชั้น หรือปรับผังใหม่ ควรเริ่มจากสถาปนิกหรือวิศวกรก่อน

เหตุผลคือ ถ้าให้ผู้รับเหมาออกแบบเองทั้งหมด คุณจะเทียบราคาข้ามรายได้ยาก เพราะแต่ละรายเสนองานไม่เหมือนกัน การมีแบบกลางชุดเดียวทำให้ BOQ ทุกฉบับเทียบกันได้ และลดการเถียงเรื่องงานเพิ่มระหว่างทาง

สรุปลำดับที่มักได้ผล

• งานเล็กไม่แตะโครงสร้าง: ผู้รับเหมาหรือช่าง 2 ถึง 3 ราย เทียบราคา แล้วเริ่มงาน
• งานกลาง ห้องน้ำ ครัว คอนโดทั้งห้อง: ทำแบบคร่าวและลิสต์วัสดุก่อน แล้วค่อยขอราคา
• งานต่อเติม เพิ่มชั้น รื้อผนัง: วิศวกรตรวจโครงสร้างและออกแบบ ขออนุญาตถ้าต้องขอ แล้วจึงหาผู้รับเหมา

คำถามที่พบบ่อยก่อนจ้างผู้รับเหมา

ต้องจ่ายมัดจำเท่าไรถึงเหมาะ มัดจำที่พบในตลาดอยู่ที่ประมาณ 10 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่างาน ยิ่งต่ำยิ่งเสี่ยงน้อย ถ้าผู้รับเหมาต้องสั่งวัสดุพิเศษ คุณจ่ายค่าวัสดุนั้นตรงกับร้านวัสดุได้

ขอใบเสนอราคากี่รายดี 3 รายเป็นจำนวนที่พอเทียบได้โดยไม่เสียเวลาเกินไป สำคัญกว่าจำนวนคือทุกรายต้องได้แบบและรายการวัสดุชุดเดียวกัน

ผู้รับเหมาต้องมีใบอนุญาตไหม งานบ้านทั่วไปไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการเฉพาะสำหรับผู้รับเหมา แต่ผู้ที่ลงนามรับรองแบบโครงสร้างต้องเป็นวิศวกรที่มีใบอนุญาตจากสภาวิศวกร

งบบานปลายเพราะอะไร สาเหตุหลักคือขอบเขตงานไม่ชัดตั้งแต่ต้น เปลี่ยนใจระหว่างทาง และเจอปัญหาซ่อนอยู่หลังรื้อ ควรกันงบสำรองไว้ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์

อ่านต่อ

• ค่ารีโนเวทบ้านต่อ ตร.ม. 2569 แยกตามประเภทงาน ค่ารีโนเวทต่อ ตร.ม. ปี 2569 แยกตามประเภทงาน
• วิธีเลือกผู้รับเหมารีโนเวท เทียบ 3 รายก่อนจ้าง วิธีเลือกผู้รับเหมา และวิธีเทียบใบเสนอราคา 3 ราย
• ขั้นตอนรีโนเวทบ้าน BOQ สัญญา และการแบ่งงวดงาน ขั้นตอนรีโนเวท BOQ สัญญา และการแบ่งงวดงาน
• ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตไหม บทบาทวิศวกรและสถาปนิก ขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง และบทบาทวิศวกรกับสถาปนิก
• ผู้รับเหมาทิ้งงาน กลโกงที่พบบ่อย และวิธีจ่ายงวดให้ปลอดภัย กลโกงผู้รับเหมา การทิ้งงาน และวิธีจ่ายงวดให้ปลอดภัย
• สัญญาจ้างผู้รับเหมาต้องมีอะไร เช็กลิสต์ 12 ข้อก่อนเซ็น สัญญาจ้างผู้รับเหมาต้องมีอะไร เช็กลิสต์ก่อนเซ็น
• จ้างเหมา จ้างรายวัน หรือซื้อของเอง แบบไหนคุ้ม จ้างเหมา จ้างรายวัน หรือซื้อวัสดุเอง แบบไหนคุ้ม
• รับประกันงานรีโนเวท และวิธีจัดการปัญหาหลังส่งมอบ การรับประกันงาน และวิธีจัดการปัญหาหลังส่งมอบ

ข้อมูลนี้เป็นแนวทางทั่วไป งานที่เกี่ยวกับโครงสร้างต้องปรึกษาวิศวกร ราคาในคู่มือเป็นการประเมินโดยประมาณปี 2569 ราคาจริงขึ้นกับขอบเขตงานและวัสดุ ควรขอ BOQ จากผู้รับเหมาอย่างน้อย 3 รายก่อนตัดสินใจ